Bulletin du 1 février 2024 - La majoration du loyer d’habitation ou du loyer commercial en période d’inflation

En période d’inflation, les augmentations du taux hypothécaire moyen bancaire à la suite du relèvement du taux directeur de la BNS et, par conséquent, du taux hypothécaire de référence, ainsi que l’augmentation générale de l’IPC et des charges courantes d’exploitation et d’entretien de l’immeuble à charge du propriétaire d’un immeuble poussent généralement ce dernier à procéder à une augmentation du loyer mensuel net d’un bail à loyer d’habitation ou d’un bail commercial en en réclamant une adaptation par rapport à l’un et/ou l’autre de ces paramètres relatifs.

Sous réserve de dispositions contractuelles spécifiques autorisées par la loi (principalement en lien avec les loyers indexés selon l’art. 269b CO et l’art. 17 OBLF ou les loyers échelonnés selon l’art. 269c CO), le bailleur doit respecter certaines conditions pour procéder à la notification de hausse, à savoir principalement

• La notification au moyen de la formule officielle,
• L’indication et la précision des motifs de hausse,
• L’entrée en vigueur qui doit correspondre au prochain terme de résiliation, et
• La réception de l’avis de majoration dix jours au moins avant le début du délai de résiliation.

Le bailleur doit également être conscient que le locataire peut lui opposer divers arguments pour contester cette hausse, même si celle-ci en remplit toutes les conditions et qu’elle devrait être, en tant que telle, validée.

Parmi ces moyens de défense à disposition du locataire, il y en a un qui peut être particulièrement redoutable : le rendement de la chose louée. En effet et en se fondant sur l’interdiction faite à tout propriétaire d’obtenir un loyer abusif, le locataire pourra soulever l’argument du rendement de l’immeuble qu’il alléguerait être abusif.

Il suffit au locataire de lâcher cet argument pour qu’il appartienne ensuite au propriétaire de démontrer que le rendement (net ou brut, en fonction de l’âge de l’immeuble ou de la date de son acquisition) de la surface louée n’est pas abusif, puisque lui seul détient les documents utiles au calcul du rendement, lequel peut être particulièrement ardu. Et s’il ne collabore pas activement ou pas loyalement à l’administration de ces preuves, le tribunal saisi de la cause pourra retenir que cette obstruction à l’instruction conduit à admettre un rendement effectivement abusif et, par voie de conséquence, rendre un jugement en faveur du locataire, même si la majoration de la hausse de loyer était, en soi, correcte.

En conclusion, non seulement tout bailleur doit respecter scrupuleusement toutes les règles légales formelles et matérielles qui lui permettent de procéder à une majoration du loyer en période d’inflation, mais il devrait également avoir un œil sur les éventuels contre-arguments du locataire qui se verrait notifier une telle hausse.